Condo Close-Up: ICON Brickell

I was introduced to this building a couple of years ago when a friend invited me to the spa.  WOW.  I fell in love.  The sleek yet lavish interior design, which to me felt like a fusion of Louis XVI and contemporary chic, drew me like a moth to a flame.  The views from the pool deck and spa are spectacular and one feels privileged to be surrounded by such a setting.

The Icon Brickell has 5 Main Components: On the West Side (off of Brickell Avenue) is the Viceroy Hotel and Spa (LOVE IT), To the North and South are Icon’s Tower I and II (You have GOT to see these lobbies – WOW), To the East are Icon’s Bay Units and in the middle is the Park Terrace/Pool Deck that connects the four structures mentioned above (Longest infinity pool I have ever  seen and a life size chess set to play with – oh yeah, did I mention a full menu and drinks brought to you poolside?)

You will fall in love.

                     

                     

                     

 

  • Built in 2008
  • Ten-Acre Enclave
  • Total of 1800 Units Combined in All Towers
  • Between 50 and 60 Stories in Each of the Towers
  • Towers I and II are Fannie Mae Approved (http://iconbrickellrent.com/blog/?p=65)
  • Centrally located on Brickell Avenue, Icon sits on the northeast corner where the Miami River meets the Bay.

 

 

  • Eclectic and beautiful arquitecture by Arquitectonica and interior design by Yoo inspired by (Philipe) Starck
  • Amenities/Features: Spa & Fitness Center (w/Juice Bar, Tubs, Steam Room, Sauna & More), “Smart” High-Tech Building, Dining/Lounging (Café Icon, Bistro | e, Eos & Club 50), Park Terrace/Pool Deck (w/Fireplace), Residents are Granted Access to The Grand Bay Club of Key Biscayne, Party Room, Play Room, Theater Room, Library, Waterfront, Central A/C & Heat, Washer/Dryer in Unit, Valet Parking, Multi-Level Covered Parking and 24-Hour Concierge

 

 

For more features, please visit: http://www.iconbrickell.com/features.php and to see the individual floor plans for each unit please visit: http://www.iconbrickell.com/pdf/ICON_FloorPlans.pdf

 

**Note** The chart above depicts the sold prices (in thousands) of units at Icon Brickell since 1/01/2010.  The chart below reflects the average sale price per square foot for the same sales since 1/01/2010 to account for the vast differences in square footage among the sold units.

As you can see from the two charts above, the recent prices for a unit at Icon Brickell (no matter the size) falls between $300 and $400 per square foot.  There is no observable trend that tells us whether or not prices are increasing or decreasing so you can probably expect sales in the coming months to continue to be within this range.

                     

***Photographs acquired through www.IconBrickell.com (by Robin Hill Photography) and through membership to the Southeast Florida Regional MLS.  Photos are property of IconBrickell and Southeast Florida Regional MLS.  Information on closed sales at Icon Brickell used to create graphs was taken from Southeast Florida Regional MLS.***

Análisis del Mercado – Como el Inventario Afecta el Precio

Como parte de nuestro esfuerzo de conseguir la información mas actualizada para nuestros clientes, hemos estado revisando el inventario actual en el Condado de Miami Dade periódicamente y grabando los números para compartir con todos ustedes. Por lo general, cuanto mayor sean los meses de inventario, menor será el valor de las propiedades porque es lo que llamamos un “Mercado de Compradores” en el cual los vendedores necesitan valorar sus propiedades en forma competitiva para interesar a cualquier comprador por lo que hay tantas opciones.  Cuando ocurre lo contrario y los meses de inventario son bajos, se le llama “Mercado de Vendedores” porque los precios suben cuando los compradores tienen menos opciones de las cuales elegir. A continuación podrá ver el inventario actual de viviendas familiares y condominios (apartamentos) para todo el Condado de Miami Dade.

Solas, las graficas incluidas en la parte superior de este blog solo nos pueden decir como esta el mercado ahora pero no indican que podría pasar en los meses que vienen. Sin embargo, usando el Servicio de Listado Múltiple (MLS) a nuestra disposición, nosotros hemos grabado los números de inventario a largo plazo para ver que indicaciones hay para el futuro y que tipo de pronostico le podemos dar a nuestros clientes.  Después de nuestra actualización mas reciente, notamos una tendencia importante para compradores y vendedores de inmuebles.  A continuación usted vera que los meses de inventario han disminuido bastante desde el año pasado, tanto en las viviendas unifamiliares como en los apartamentos/townhomes y nos estamos acercando a un inventario similar a el que teníamos en el 2006, que es considerado “la norma.” ( el aumento de inventario durante las vacaciones de Diciembre y Enero es normal porque hay pocas compras durante esa parte del año.)

La reciente caída en el inventario sirve como indicador de lo que podemos esperar en los próximos meses.  Debido a que podría continuar la caída de inventarios, los bancos que tienen varias propiedades embargadas (reposeídas) conocidas como ejecuciones hipotecarias (foreclosures) podrían empezar a ponerlas en el mercado poco a poco, en cuyo caso podríamos ver un aumento en el inventario en los meses que vienen.

Por el momento, como no se sabe con certeza que harán los bancos, la caída de inventario que estamos viendo ahora significa cosas diferentes para diferentes tipos de compradores y vendedores.

Compradores de Vivienda por Primera Vez o Compradores con un Préstamo: Si usted esta buscando en el rango de precio de menos de USD 150.000, dependiendo de la zona, lo mas probable es que estará buscando un hogar por un largo tiempo ya que los inversionistas que compran en efectivo están haciendo ofertas muy por encima de los precios de lista y por lo tanto consiguen la mayoría del inventario con precios irrisorios.  Nuestro consejo es que considere muchas opciones diferentes a la vez , evite el apego emocional a cualquier propiedad (la paciencia es clave!) y que actúe rápido cuando vea una propiedad que le interesa recién puesta en el mercado.

Inversionistas que Compran en Efectivo: Si usted esta invirtiendo en viviendas unifamiliares o apartamentos, tenga en cuenta que la competencia por las propiedades de precios bajos se ha intensificado con la disminución del inventario.  Las propiedades entran bajo contrato en cuestión de días (o, en algunos casos, hasta horas!) y usted tendrá que tomar decisiones sobre las propiedades tan pronto salgan al mercado.  Además, los agentes están recibiendo tantas ofertas sobre las propiedades de precios bajos que usted tendrá que hacer ofertas bastante por encima del precio de lista solo para que sean consideradas.  Esto es especialmente cierto para las propiedades de menos de USD 100.000.

Compradores de Lujo: El inventario de propiedades de lujo no esta tan bajo como el inventario de las propiedades con precios bajos y no se tiene que preocupar tanto por la competencia de inversionistas en efectivo porque no hay muchos en el rango de precio de lujo.  Aunque busque comprar en efectivo o con un préstamo, no se enfrentara a tanta competencia y por lo tanto no debería tener dificultad encontrando un hogar rápidamente.

Vendedores en el Mercado Económico (Menos de USD 150.000): Debido a que el inventario en este rango de precio esta disminuyendo, podría estar en su mejor interés mantener su propiedad por unos meses mas (al menos que tenga que vender por alguna razón) porque parece que nos estamos alejando del “Mercado del Comprador.” Si seguimos observando la disminución de inventarios en los próximos meses, los vendedores en el mercado económico podrán poner sus propiedades en el mercado por precios mas altos de lo que pueden hoy en día porque los compradores tendrán menos opciones de las cuales elegir.  Sin embargo, si los bancos empiezan a poner en el mercado mas de las ejecuciones hipotecarias (foreclosures) de las que se han apoderado, podría ser un largo tiempo antes de que usted pueda poner su propiedad en el mercado y tenga la posibilidad de recuperar el dinero que usted alguna vez le invirtió.

Vendedores de Rango Alto/Lujo: Debido a que el inventario en el rango de lujo sigue siendo alto y no parece indicar una disminución significativa en los próximos meses, los compradores de lujo tienen bastantes opciones para elegir y es por esto que los vendedores deben poner las propiedades en el mercado con precios competitivos si desean vender rápidamente.  Por supuesto, precios competitivos varían según la ubicación, el tamaño y la condición de cualquier propiedad por esto es importante analizar cuidadosamente las ventas recientes en su vecindario antes de poner su hogar en el mercado.

En Miami, porque tenemos un gran mercado de bienes raíces, 6-9 meses se considera “la norma” en la que los precios no aumentan ni disminuyen. Para obtener más información sobre el mercado de Miami, solo llámeme o mándeme un mensaje. Siempre estoy disponible para responder sus preguntas.

Condo Close-Up: Neo Vertika

Walking distance to top rated restaurants, clubs, and shopping, Neo Vertika is a trendy, upscale building near downtown Miami. The lobby is adorned with pop art, which is further enhanced by the eclectic yet relaxing music. Neo Vertika’s enormous pool deck has plenty of room for get togethers and boasts beautiful views of Miami. This building is a great value, especially for a buyer looking to finance because unlike many new buildings in Miami, this condominium is FHA approved. Feel free to contact me should you want more information on available units in Neo Vertika.

  • FHA Approved Building (as of 5/28/10)
  • Located on Miami River near Mary Brickell Village
  • Close to MetroMover Station
  • Modern and Sleek Common Areas with Music Throughout
  • Friendly, Knowledgeable Staff
  • Built in 2006
  • 36 Stories including Parking and Amenities
  • 452 Units
  • Amenities: Pool, Fitness Center, Jacuzzi, Business Center, Clubhouse, Barbeque Area, Concierge, Waterfront, Washer/Dryer in Unit, Valet Parking, Covered Parking, Central A/C, Central Heat, & Sauna
  • Estimated Maintenance Cost per Square Foot is 0.53

Since 2006, the average price per square foot in Neo Vertika has dropped about two thirds

                     

                   

                   

*All photographs acquired through membership to the Southeast Florida Regional MLS. Photos are property of Southeast Florida Regional MLS.

The Importance of the Loan Pre-Approval

One of the common situations I come across in what I call my “Real Estate Life” is a buyer inquiring on a property.  When asked, “Have you been in touch with a lender?”, most buyers will reply with a “no” or “not yet”.  Whenever I meet with a new buyer, the first thing I advise them to do is speak with a lender.  Get pre-approved.  Oftentimes, potential buyers have gone online and used a mortgage calculator to get a ballpark estimate of what their mortgage will be.   Mortgage calculators, however, only show the principal and interest P&I on a loan – not the taxes or insurance.  Adding these two monthly expenses to the P&I can significantly alter what your prospective purchase price should be.

Furthermore, if you can get a Desktop Underwriting Approval (DU) – even better.  This will show the seller that the lender has looked at  your credit, debt to income ration, employment and other important factors that significantly increase your chances of closing on the loan.  A DU can be a powerful negotiating tool that can make the difference when you are competing with other offers.  In this market, multiple offer situations are the norm – especially if you are bidding on a short sale.

Condo Close-Up: ICON Brickell

I was introduced to this building a couple of years ago when a friend invited me to the spa.  WOW.  I fell in love.  The sleek yet lavish interior design, which to me felt like a fusion of Louis XVI and contemporary chic, drew me like a moth to a flame.  The views from the pool deck and spa are spectacular and one feels privileged to be surrounded by such a setting.

The Icon Brickell has 5 Main Components: On the West Side (off of Brickell Avenue) is the Viceroy Hotel and Spa (LOVE IT), To the North and South are Icon’s Tower I and II (You have GOT to see these lobbies – WOW), To the East are Icon’s Bay Units and in the middle is the Park Terrace/Pool Deck that connects the four structures mentioned above (Longest infinity pool I have ever  seen and a life size chess set to play with – oh yeah, did I mention a full menu and drinks brought to you poolside?)

You will fall in love.

                     

                     

                     

 

  • Built in 2008
  • Ten-Acre Enclave
  • Total of 1800 Units Combined in All Towers
  • Between 50 and 60 Stories in Each of the Towers
  • Towers I and II are Fannie Mae Approved (http://iconbrickellrent.com/blog/?p=65)
  • Centrally located on Brickell Avenue, Icon sits on the northeast corner where the Miami River meets the Bay.

 

 

  • Eclectic and beautiful arquitecture by Arquitectonica and interior design by Yoo inspired by (Philipe) Starck
  • Amenities/Features: Spa & Fitness Center (w/Juice Bar, Tubs, Steam Room, Sauna & More), “Smart” High-Tech Building, Dining/Lounging (Café Icon, Bistro | e, Eos & Club 50), Park Terrace/Pool Deck (w/Fireplace), Residents are Granted Access to The Grand Bay Club of Key Biscayne, Party Room, Play Room, Theater Room, Library, Waterfront, Central A/C & Heat, Washer/Dryer in Unit, Valet Parking, Multi-Level Covered Parking and 24-Hour Concierge

 

 

For more features, please visit: http://www.iconbrickell.com/features.php and to see the individual floor plans for each unit please visit: http://www.iconbrickell.com/pdf/ICON_FloorPlans.pdf

 

**Note** The chart above depicts the sold prices (in thousands) of units at Icon Brickell since 1/01/2010.  The chart below reflects the average sale price per square foot for the same sales since 1/01/2010 to account for the vast differences in square footage among the sold units.

As you can see from the two charts above, the recent prices for a unit at Icon Brickell (no matter the size) falls between $300 and $400 per square foot.  There is no observable trend that tells us whether or not prices are increasing or decreasing so you can probably expect sales in the coming months to continue to be within this range.

                     

***Photographs acquired through www.IconBrickell.com (by Robin Hill Photography) and through membership to the Southeast Florida Regional MLS.  Photos are property of IconBrickell and Southeast Florida Regional MLS.  Information on closed sales at Icon Brickell used to create graphs was taken from Southeast Florida Regional MLS.***