Lo último en préstamos para unidades de condominio en edificios en Miami, Florida

Tengo muchos clientes interesados ​​en condominios en Miami Beach y en las zonas del centro, Midtown y Brickell. Por desgracia, la compra de un condominio en Miami tiene sus retos debido a las restricciones crediticias de los edificios.

Una hermosa vista desde el Icon South Beach cortesía de SEF MLS y listado por Zilbert Properties. Precio: $ 3.750.000

Si usted tiene 25 % o más de inicial para dar por un condominio, entonces usted puede considerar cualquier edificio, ya que los bancos aprobarían un préstamo “sin revisión”. Esto significa que el banco únicamente revisará al comprador y no al  edificio que se decide comprar.

La mayoría de nosotros, sin embargo, no tenemos más de un 25 % de pago de sobra, por lo tanto, tenemos que solicitar un préstamo REVISADO (ya sea una revisión limitada o una revisión completa) – es decir, el prestamista tiene que revisar la situación jurídica y financiera del condominio antes de aprobar el préstamo.

Para comprar un condominio con 5 % o 10 % de inicial (o cualquier porcentaje por debajo de 24,9 %), el comprador debe pagar a la asociación del condominio del edificio del cual la persona está interesado para obtener un “cuestionario de condominio” lleno. Este cuestionario de condominio le informa al prestamista todo lo que necesita saber para poder emitir una aprobación de préstamo.

Es posible que usted tenga un crédito impresionante, buenos ahorros, un buen ingreso, etc. y todavía le sea negado un préstamo debido a los requisitos de revisión del edificio de la entidad crediticia.

Los Cuestionarios de Condominio normalmente hacen preguntas tales como:

– Número de unidades alquiladas (pista: Fannie Mae acaba de cambiar las reglas de éste, y si las compañías de seguros hipotecarios estan de acuerdo, las relaciones de alquiler altas no serán una razón para rechazar su préstamo) Solía ​​ser si más de la mitad del edificio estaba alquilado, el préstamo no era una opción… sin embargo , esto SÓLO cambió hace poco. Ahora, si usted vive en la unidad (si la unidad va a ser OCUPADA POR EL DUEÑO) el número de unidades alquiladas en un edificio no importa. Aunque debe mencionárselo a las compañías de seguros hipotecarios… ¡Vamos a tener que mantener un ojo en esto!

– Alguna persona posee más de una unidad,  en caso afirmativo, describa (pista: si ALGUNA persona o entidad posee más del 10 % de las unidades en el edificio, el mismo no cumplirá con los requisitos de préstamo)

– ¿Cuántas unidades están a 30 días de atraso en el mantenimiento de las cuotas? (pista: no puede ser más del 15 % de las unidades)

– ¿Existen cargos especiales pendientes? (pista: como comprador, es de su mejor interés saber esto antes de comprar, no sé si haría que el banco rechace o simplemente analice aún más los criterios de su calificación – pregúntele a su banco, yo tengo un banco increíble, si necesita uno).

– ¿Está la Asociación de Condominios involucrada en alguna litigación? (pista: si hay alguna litigación relacionada con defectos de construcción, el prestamista puede tener algún problema con la concesión de cualquier préstamo “revisado”)

– ¿Cuánto tiene el edificio en reservas? (pista: por lo general, los prestamistas buscan el 10 % de los fondos recaudados dirigidos a las reservas)

– ¿Qué tipo de seguro tiene el edificio y por cuál cantidad?

generalmente los cuestionarios de condominios tienen alrededor de 35 preguntas, algunas más importantes que otras. Las mencionadas anteriormente son las más importantes y suelen ser la causa de que muchos compradores no puedan comprar con un pago inicial bajo.

Siempre es útil trabajar con un agente de bienes raíces que conozca los edificios y sepa hacer estas preguntas antes de presentar una oferta. Yo contacto a la asociación del condominio cuando visitamos la unidad y trato de obtener las respuestas de las preguntas “importantes” frente a mi cliente, en lugar de hacer que mis clientes gasten $150 en un cuestionario de condominio de todos los edificios que estén interesados. Algunas asociaciones son agradables y te responderán completamente, otras no dirán nada y tendrás que presentar un cuestionario y una cuota.

Me especializo en las bienes raíces de Miami, en particular en Downtwon, Brickell, Coconut Grove, South Beach y otras áreas circundantes. Valoro la tecnología, la comunicación y su tiempo. Si desea ponerse en contacto conmigo acerca de una compra o una venta de un inmueble en Miami, puede comunicarse conmigo al 786-663-4282 o a paula@greatmiamihomes.com.

Greatmiamihomes.com se encarga en mantener al público informado sobre las tendencias del mercado inmobiliario de Miami, el desarrollo de proyectos, información de los vecindarios, y, por supuesto, fabulosas casas y condominios en venta en Miami.

PAULA BARRERA

Una agente moderna para un cliente moderno.

786.663.4382

 

Votantes eligen reurbanizar la zona frente a la bahía en Coconut Grove

Como residente de Coconut Grove, creo que esta noticia resulta interesante para la comunidad. A pesar de que los pesimistas creen que va a convertir a Coconut Grove en un ambiente comercial similar a Bayside con mucho tráfico, creo que la reurbanización del área de 7 acres frente a la bahía destacará la historia de la aviación de Coconut Grove con la restauración de los dos hangares de Pan Am, modernizará la zona a través de una nueva y elegante área de tiendas/comedor, proporcionará opciones de estacionamiento alternativos, atraerá a más residentes y visitantes a los parques/áreas verdes (también dispuesto para su revitalización), y creo que también mejorará el carácter viejo y bohemio de Coconut Grove.

reurbanizacion de la zona de la bahia de Coconut Grove

 

La gente vendrá a comprar en el nuevo distrito y con sólo unos pocos restaurantes en la zona frente a la bahía, caminarán a Cocowalk o probarán los restaurantes que están a lo largo y cerca de la avenida principal, como Lulu’s, Greenstreets , The Sandbar, Le Bouchon , Calamari , Jaguar, y otros más. Esta inversión en la costa de Coconut Grove aumentará el interés en la zona y potenciará a las tiendas y a los restaurantes locales. Con todo lo que ocurre en Miami – la explosión del área del Upper East Side/Edgewater, el nuevo Museo de Ciencia Frost junto con el Museo de Arte Perez en el centro de la ciudad, los planes para la reforma total del centro de convenciones de Miami Beach – Miami está experimentando un renacimiento, y personalmente, creo que es hora de que Coconut Grove pase de ser un diamante en bruto a una valiosa joya pulida, preservando su historia y raíces bohemias.

Haga clic aqui para leer mas sobre el asunto.

Me especializo en las bienes raíces de Miami, en particular en Downtwon, Brickell, Coconut Grove, South Beach y otras áreas circundantes. Valoro la tecnología, la comunicación y su tiempo. Si desea ponerse en contacto conmigo acerca de una compra o una venta de un inmueble en Miami, puede comunicarse conmigo al 786-663-4282 o a paula@greatmiamihomes.com.

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¿CÓMO AFECTARÁN LOS CAMBIOS HECHOS AL SEGURO CONTRA INUNDACIONES EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE MIAMI?

Pudo haber oído las noticias: las tasas de seguro contra inundaciones se han estado elevándo. ¿Esto afectará el Mercado Inmobiliario de Miami?

El 1 de octubre de 2013 anunciaron los siguiente cambios:

Históricamente, el seguro contra inundaciones ha sido subsidiado por el gobierno federal (solía costarle alrededor de 15 millones de dólares y ha incrementado a 37 millones de dólares anuales en fondos federales), pero debido a las recientes inundaciones y a los problemas de presupuesto del gobierno, este no seguirá subsidiando el seguro contra inundaciones.

Las nuevas pólizas tendrán las más altas tasas con efectividad inmediata.

Usted debería obtener TODAVÍA los beneficios del seguro contra inundaciones si usted se encuentra en una zona “X” – el 30 % de la demanda de seguro contra inundaciones están en las zonas “X”.

Para las pólizas existentes habrá un incremento del 25 % anual para las zonas de alto riego, y del 20 % anual para zonas de riego moderado hasta que la póliza alcance lo que cueste una nueva póliza de acuerdo al mapa de zonas de inundaciones.

ZONAS DE INUNDACIONES:

AE, AH, AB, V y VE son zonas de alto riego – las casas en estas zonas empezaran a pagar la nueva tasa porque el gobierno ya no pagara parte del seguro contra inundaciones.

Zonas de inundaciones X, B y C no requieren seguro contra inundaciones.

Cliquee aquí para conocer su zona de inundación en el Condado de Miami Dade.

Estos cambios no deberán afectar a los condominios.

Estos cambios resultan de la Ley de Reforma Biggerts-Waters.

 

No permita que su póliza caduque o pasará a tener automáticamente la tasa más alta.

Las inversiones o las casas secundarias pasarán a tener inmediatamente las nuevas tasas.

 

Número de hogares afectados por el cambio de las tasas del seguro contra inundaciones en las diferentes áreas del Condado de Miami Dade:

Coral Gables 477

Cutler Bay 302

Doral 0

El Portal 26

Key Biscayne 2.705

Ciudad de Miami 5.561

Miami Beach 22.259

Palmetto Bay 150

Pinecrest 72

South Miami 61

West Miami 0

Condado de Miami-Dade desincorporado 7.572

 

Fuente: Oficina de Regulaciones de Seguros de Florida.

 

¿Cómo esto afectará al Mercado Inmobiliario de Miami, Florida?

 

Pienso que NO tendrá un impacto dramático. Sin embargo, si veo una alta demanda por parte de las viviendas que NO están situados en las zonas de inundaciones. Para los compradores de viviendas, por ejemplo, la diferencia de precios entre el costo de un seguro contra inundación de una casa en una zona “X” y el costo de un seguro contra inundaciones de otra ubicada en una zona “AE” puede influenciar en si el comprador  es o no es aprobado para una hipoteca.

 

Los prestamistas de hipoteca EXIGEN que el comprador obtenga un seguro contra inundaciones si la propiedad está en una zona de inundaciones. Los compradores que califican “por un pelo” pueden no hacerlo de nuevo si ellos obtienen una tasa de seguros contra inundaciones más elevada.

 

Alternativamente, puede haber escenarios donde una persona con mucho tiempo siendo el propietario y con un ingreso fijo no pueda seguir costeando su vivienda si la tasa del seguro contra inundaciones se eleva un par de miles de dólares cada año. En instancias en donde los propietarios no puedan seguir costeando el seguro de su vivienda, podremos ver algunas viviendas situadas en zonas de inundaciones aparecer en el mercado en este año.

 

West Miami y el Doral no serán afectadas por estos cambios, y áreas como Coconut Grove, el oeste de Bayshore Drive estarán bien también. (Diríjase al enlace de arriba si tiene alguna duda sobre su zona de inundación).

 

Estos cambios indudablemente afectarán al mercado de algún modo, pero no creo que el impacto sea dramático ahora, ya que existe una gran demanda por la viviendas en Miami combinado con un inventario de solo cuatro meses ADEMÁS que  hay un vasto interés local e internacional en nuestro mercado.

Me especializo en las bienes raíces de Miami, en particular en Downtwon, Brickell, Coconut Grove, South Beach y otras áreas circundantes. Valoro la tecnología, la comunicación y su tiempo. Si desea ponerse en contacto conmigo acerca de una compra o una venta de un inmueble en Miami, puede comunicarse conmigo al 786-663-4282 o a paula@greatmiamihomes.com.

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PAULA SCHEER 

 (BARRERA​)

   

Una agente moderna para un cliente moderno.

 

¿Cómo Le va al mercado inmobiliario de Miami, Florida?

La gente pregunta todo el tiempo acerca del Mercado Inmobiliario de Miami. Primero, déjenme explicarle un simple indicador de este mercado: INVENTARIO

Inventario del Inmobiliario Residencial: a. el número de propiedades en el mercado o b. la cantidad de meses que se requeriría para vender las propiedades residenciales si las mismas continúan siendo vendidas a la tasa actual y no hay incremento en la cantidad de propiedades posicionadas en el mercado para su venta.

Para el propósito de este artículo, nos basaremos en la definición b.

Si existen 12 propiedades en el mercado, y la venta es de una propiedad cada mes, el INVENTARIO en ese mercado es 12 meses. ¿Esto es un indicador negativo o positivo? Siga leyendo para descubrirlo.

Mercado Saludable con valores estables: 6-9 meses de inventario

Mercado que tiene o tendrá valor de APRECIACIÓN: menos de 6 meses de inventario.

Mercado que tiene o tendrá valor de DEPRECIACIÓN: más de 9 meses de inventario.

Nuestro mercado hipotético con un inventario de 12 meses tendrá valores de DEPRECIACIÓN.

El Mercado Inmobiliario en Miami (o técnicamente llamado Condado de Miami-Dade) ha tenido algunos cambios radicales en los últimos 7 años.

ABRIL 2005 El mercado de las Viviendas Unifamiliares de Miami estaba por debajo de los 4 meses de inventario (el inventario más bajo)

ENERO 2008 El mercado de las Viviendas Unifamiliares de Miami tuvo 43 meses de inventario (el inventario más alto)

OCTUBRE de 2009 El mercado de las Viviendas Unifamiliares de Miami tuvo 11 meses de inventario.

OCTUBRE de 2010 El mercado de las Viviendas Unifamiliares de Miami tuvo 9 meses de inventario.

OCTUBRE de 2011 El mercado de las Viviendas Unifamiliares de Miami tuvo 6 meses de inventario.

OCTUBRE de 2012 El mercado de las Viviendas Unifamiliares de Miami tuvo 4 meses de inventario.

El Inventario se desplomó en los últimos 4 años

¿QUÉ OCURRE ESTE AÑO?

2013:  Claramente, el Mercado Inmobiliario se ha recuperado del colapso de los años 2007 – 2009. El año 2013 ha tenido una apreciación de hasta 20 % en algunas áreas, así como un inventario estable de 4 meses. Esto es una indicador de apreciación hasta que veamos un exceso de ofertas. Actualmente hay unos 20 edificios nuevos para ser construidos en el área de Brickell/Downtown. Los que estarán en venta en la etapa de pre construcción ya han sido vendidos con la excepción de los pent-houses lujosos.

AHORA ES EL MOMENTO PARA VENDER

Los ejemplos usados en este artículos reflejan el inventario de viviendas UNIFAMILIARES. Manténgase alerta de las estadísticas acerca de las construcciones de los condominios/town-houses y los vecindarios. ¡Hasta una próxima vez!

Me especializo en las bienes raíces de Miami, en particular en Downtwon, Brickell, Coconut Grove, South Beach y otras áreas circundantes. Valoro la tecnología, la comunicación y su tiempo. Si desea ponerse en contacto conmigo acerca de una compra o una venta de un inmueble en Miami, puede comunicarse conmigo al 786-663-4282 o a  paula@greatmiamihomes.com.

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PAULA SCHEER 

 (BARRERA​)

   

Una agente moderna para un cliente moderno.