1/1.5 For Sale at the Epic

Downtown Miami is becoming an increasingly populated area with 12 Billion in new development in a 20 block area.  Nestled on the gorgeous north bank of the Miami River, is Epic.  True to its name, you can see Mark Cuban’s yacht docked there, you can see all sorts of sportscars from Lamborghinis to Aston Martins to Rolls Royces parked at the Epic on any given day.

I just listed this impeccable 1/1.5, 799 sq/ft, move in ready, condo featuring top of the line appliances, stunning views, modern finishes, as well as a “smart concierge” to order food or request your car!

The Epic is a luxury 54 story tower made up of 342 residential units as well as one of the most exclusive hotels in the city of Miami.  The condominium offers resort style amenities which include pool deck with phenomenal views, state of the art gym & Exhale Downtown (Epic’s own unique spa), 24 hour manned security, concierge, covered and valet parking. Two of Miamis most beloved eateries, Zuma & Area 31 – both Zagat rated – are located within the Epic; and it is within walking distance of some of Miami’s most exciting entertainment, shopping and restaurants. Minutes away from the vibrant Brickell area and commuting distance to Key Biscayne, Coral Gables, Coconut Grove and South Miami.

At $395,000, this unit is less than 1/2 the price of a new condo for better quality, amenities & location!


 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

Nine at Mary Brickell Village – New Miami Towers Series

Located in the heart of Brickell, above the Publix at Mary Brickell Village, Nine is a 35 story luxury condominium tower. The building features one bedroom to three-bedroom condos and penthouses. Features include:

– Porte-cochere entrance with valet parking

– Secure parking garage for self parking

– Double height marble lobby

– Electronic access for amenity areas

– 24 hour security and concierge

– Complimentary Wi-Fi for all common area

– Enclosed dog run

– Direct private elevator access to Mary Brickell Village, LA fitness, and Publix

– VIP access to the grand Bay Beach club on Key Biscayne

– One acre elevated amenity deck

– Yoga studio

– Fitness center

– Lounge

– Children’s play area

– Zen Garden

– Fire pit

Prices start from $380,000’s for 1/1s

To $700,000’s for premium and penthouse units.

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I specialize in Miami Real Estate , in particular Downtown, Brickell, Midtown, Coconut Grove, Coral Gables, South Beach & surrounding areas. I value technology, communication & your time.

If you would like to meet with me regarding a purchase or sale of Real Estate in Miami, you can contact me on my cell 786-663-4382 or at paula@greatmiamihomes.com.

Greatmiamihomes.com seeks to keep the public informed about Miami real estate market trends , new development projects, neighborhood information and, of course, great homes and condos for sale in Miami!

Brickell Heights – New Miami Towers Series

Brickell Heights is another project by Jorge Perez ie The Related Group. This project is 73% sold as of 3/12/2014*

The project consists of two towers that will be located between Mary Brickell Village and Brickell City Centre. The first level consists of a 30,000 square-foot Equinox gym featuring a giant mural by artist Fabian Burgos.

Prices range from $420,000 to $1,293,900.

– Design by Arquitectonica
– Double height lobby featuring original art installations and designed by David Rockwell
– Rooftop pool with views of Biscayne Bay and Miami skyline
– Eighth floor pool terrace including a lap pool
– Movie theater room
– Two social entertainment rooms
– Kids club
– 24 hr concierge and security
– Self parking and valet parking available

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*according to the in-house broker associate for Brickell Heights.

Echo Brickell – New Miami Towers Series

Echo Brickell will be the first of its kind luxury building in the Brickell submarket of Miami. Just south of the Four Seasons Hotel on Brickell, Echo will be one of the tallest most cutting edge buildings to grace our skyline. The wave-like façade of the building ties in perfectly with the futuristic aesthetics of Brickell Citi Centre And other forward thinking architectural “works of art”.  The robotic parking system will make your jaw drop as will the stunning glass enclosed pool deck in the sky!

The address of Echo Brickell condo will be:

1451 Brickell Ave., Miami, FL 33131

Echo Brickell Rendering

Short list of features (there are many more):

-180 luxury condominium residences

-57 stories

– 21 penthouses

– 635 feet tal

– Developer PMG (Property Markets Group)

– Conceptual Design by Carlos Ott

– Interior Design Carlos Ott and Yoo

– Robotic parking

– Architects of Record Cohen, Freedman, Encinosa

– Groundbreaking Spring 2014

– Apple® home technology in all residences

 

UNITS AVAILABLE:

Echo Upper Penthouses: 4 Bedrooms/4.5 Baths + Den + Maid’s Quarters (Carlos Ott Penthouse)

Echo Lower Penthouses : 3 Bedroom / 3.5 Baths + Den + Maid’s Quarters

3 Bedroom/3.5 Baths + Den

3 Bedroom/3.5 Baths

3 Bedrooms/3 Baths

2 Bedrooms/2.5 Baths + Den

2 Bedrooms/2.5 Baths

2 Bedrooms/2 Baths

1 Bedrooms/1.5 Baths

 

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PAULA BARRERA

A modern agent for the modern client.

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paula@greatmiamihomes.com

 

Fall Market Update by EWM President Ron Shuffield

Our Real Estate market has had a slight increase in inventory (a much needed increase IMHO).

Three of my buyers who were having trouble getting under contract have finally been able to buy and my sellers who sold this summer are glad they did!

I expect a little bit of a slowdown over December/January and a kickstart to 2014 beginning in Feb/March.

Inventory in the high end condo market will increase as 150 new projects are planned in south Florida with about 23,000 condos coming up for sale.

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Lo último en préstamos para unidades de condominio en edificios en Miami, Florida

Tengo muchos clientes interesados ​​en condominios en Miami Beach y en las zonas del centro, Midtown y Brickell. Por desgracia, la compra de un condominio en Miami tiene sus retos debido a las restricciones crediticias de los edificios.

Una hermosa vista desde el Icon South Beach cortesía de SEF MLS y listado por Zilbert Properties. Precio: $ 3.750.000

Si usted tiene 25 % o más de inicial para dar por un condominio, entonces usted puede considerar cualquier edificio, ya que los bancos aprobarían un préstamo “sin revisión”. Esto significa que el banco únicamente revisará al comprador y no al  edificio que se decide comprar.

La mayoría de nosotros, sin embargo, no tenemos más de un 25 % de pago de sobra, por lo tanto, tenemos que solicitar un préstamo REVISADO (ya sea una revisión limitada o una revisión completa) – es decir, el prestamista tiene que revisar la situación jurídica y financiera del condominio antes de aprobar el préstamo.

Para comprar un condominio con 5 % o 10 % de inicial (o cualquier porcentaje por debajo de 24,9 %), el comprador debe pagar a la asociación del condominio del edificio del cual la persona está interesado para obtener un “cuestionario de condominio” lleno. Este cuestionario de condominio le informa al prestamista todo lo que necesita saber para poder emitir una aprobación de préstamo.

Es posible que usted tenga un crédito impresionante, buenos ahorros, un buen ingreso, etc. y todavía le sea negado un préstamo debido a los requisitos de revisión del edificio de la entidad crediticia.

Los Cuestionarios de Condominio normalmente hacen preguntas tales como:

– Número de unidades alquiladas (pista: Fannie Mae acaba de cambiar las reglas de éste, y si las compañías de seguros hipotecarios estan de acuerdo, las relaciones de alquiler altas no serán una razón para rechazar su préstamo) Solía ​​ser si más de la mitad del edificio estaba alquilado, el préstamo no era una opción… sin embargo , esto SÓLO cambió hace poco. Ahora, si usted vive en la unidad (si la unidad va a ser OCUPADA POR EL DUEÑO) el número de unidades alquiladas en un edificio no importa. Aunque debe mencionárselo a las compañías de seguros hipotecarios… ¡Vamos a tener que mantener un ojo en esto!

– Alguna persona posee más de una unidad,  en caso afirmativo, describa (pista: si ALGUNA persona o entidad posee más del 10 % de las unidades en el edificio, el mismo no cumplirá con los requisitos de préstamo)

– ¿Cuántas unidades están a 30 días de atraso en el mantenimiento de las cuotas? (pista: no puede ser más del 15 % de las unidades)

– ¿Existen cargos especiales pendientes? (pista: como comprador, es de su mejor interés saber esto antes de comprar, no sé si haría que el banco rechace o simplemente analice aún más los criterios de su calificación – pregúntele a su banco, yo tengo un banco increíble, si necesita uno).

– ¿Está la Asociación de Condominios involucrada en alguna litigación? (pista: si hay alguna litigación relacionada con defectos de construcción, el prestamista puede tener algún problema con la concesión de cualquier préstamo “revisado”)

– ¿Cuánto tiene el edificio en reservas? (pista: por lo general, los prestamistas buscan el 10 % de los fondos recaudados dirigidos a las reservas)

– ¿Qué tipo de seguro tiene el edificio y por cuál cantidad?

generalmente los cuestionarios de condominios tienen alrededor de 35 preguntas, algunas más importantes que otras. Las mencionadas anteriormente son las más importantes y suelen ser la causa de que muchos compradores no puedan comprar con un pago inicial bajo.

Siempre es útil trabajar con un agente de bienes raíces que conozca los edificios y sepa hacer estas preguntas antes de presentar una oferta. Yo contacto a la asociación del condominio cuando visitamos la unidad y trato de obtener las respuestas de las preguntas “importantes” frente a mi cliente, en lugar de hacer que mis clientes gasten $150 en un cuestionario de condominio de todos los edificios que estén interesados. Algunas asociaciones son agradables y te responderán completamente, otras no dirán nada y tendrás que presentar un cuestionario y una cuota.

Me especializo en las bienes raíces de Miami, en particular en Downtwon, Brickell, Coconut Grove, South Beach y otras áreas circundantes. Valoro la tecnología, la comunicación y su tiempo. Si desea ponerse en contacto conmigo acerca de una compra o una venta de un inmueble en Miami, puede comunicarse conmigo al 786-663-4282 o a paula@greatmiamihomes.com.

Greatmiamihomes.com se encarga en mantener al público informado sobre las tendencias del mercado inmobiliario de Miami, el desarrollo de proyectos, información de los vecindarios, y, por supuesto, fabulosas casas y condominios en venta en Miami.

PAULA BARRERA

Una agente moderna para un cliente moderno.

786.663.4382

 

Votantes eligen reurbanizar la zona frente a la bahía en Coconut Grove

Como residente de Coconut Grove, creo que esta noticia resulta interesante para la comunidad. A pesar de que los pesimistas creen que va a convertir a Coconut Grove en un ambiente comercial similar a Bayside con mucho tráfico, creo que la reurbanización del área de 7 acres frente a la bahía destacará la historia de la aviación de Coconut Grove con la restauración de los dos hangares de Pan Am, modernizará la zona a través de una nueva y elegante área de tiendas/comedor, proporcionará opciones de estacionamiento alternativos, atraerá a más residentes y visitantes a los parques/áreas verdes (también dispuesto para su revitalización), y creo que también mejorará el carácter viejo y bohemio de Coconut Grove.

reurbanizacion de la zona de la bahia de Coconut Grove

 

La gente vendrá a comprar en el nuevo distrito y con sólo unos pocos restaurantes en la zona frente a la bahía, caminarán a Cocowalk o probarán los restaurantes que están a lo largo y cerca de la avenida principal, como Lulu’s, Greenstreets , The Sandbar, Le Bouchon , Calamari , Jaguar, y otros más. Esta inversión en la costa de Coconut Grove aumentará el interés en la zona y potenciará a las tiendas y a los restaurantes locales. Con todo lo que ocurre en Miami – la explosión del área del Upper East Side/Edgewater, el nuevo Museo de Ciencia Frost junto con el Museo de Arte Perez en el centro de la ciudad, los planes para la reforma total del centro de convenciones de Miami Beach – Miami está experimentando un renacimiento, y personalmente, creo que es hora de que Coconut Grove pase de ser un diamante en bruto a una valiosa joya pulida, preservando su historia y raíces bohemias.

Haga clic aqui para leer mas sobre el asunto.

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Current Fannie Mae Approved Condos in Miami and Miami Beach

Currently, there are only FIVE Fannie Mae approved condos in Miami/Miami Beach

What does this mean?  This means you can purchase a condo in these buildings with relatively little hassle from the banks because Fannie Mae has already reviewed and approved the buildings.

For example, if you wanted to purchase a condo in a building not on this list, and if you wanted to buy with 10% down, the bank would scrutinize the legal and financial standing of the condo.

If the building IS on this list, the bank will only scrutinize the buyer’s qualifications and the appraisal report.

Eden House Entire Project/ Miami Beach 3/15/2013 9/15/2014

FL Nine45 Jefferson Condominum Entire Project/ MIAMI BEACH 8/6/2013 5/6/2014

FL NORDICA CONDO Entire Project/ MIAMI 8/13/2013 5/13/2014

FL Ponce Tower Entire Project/ MIAMI 5/17/2013 2/17/2014

FL South Two Seven Lofts Entire Project/ MIAMI 6/4/2012 12/6/2013

That’s all folks!

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Common mistakes when buying a condo

Common mistakes buyers make when buying a condo:

– not asking “condo questionnaire” questions before making an offer (buildings must meet lending criteria unless you are putting more than 25% down and it’s better to find out quickly whether you will be able to get a loan in the building or not)

– not reading your condominium documents during your 3 day condo doc review period (the building may have restrictions on leasing and you may be thinking you are going to rent the unit out or the building may have chosen to waive reserves and you may not be ok with that)

– waiting until right before closing to apply to the condo association (it can take two to three weeks to be approved and if there is a back up offer on the condo you are buying and you cannot close on time because you didn’t apply to the association, you may lose the unit)

– not including a condominium association rider as part of your contract (this is an extra “safety net” if there is any problem with the building and it specifies which parking space(s) are included)

– asking whether parking is deeded or assigned. If assigned, your parking space can be changed. Not the end of the world, but good to know…

– not requesting (in writing) the budget and most recent year end financials… The condo association rider states they must be requested in writing.

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