Fall Market Update by EWM President Ron Shuffield

Our Real Estate market has had a slight increase in inventory (a much needed increase IMHO).

Three of my buyers who were having trouble getting under contract have finally been able to buy and my sellers who sold this summer are glad they did!

I expect a little bit of a slowdown over December/January and a kickstart to 2014 beginning in Feb/March.

Inventory in the high end condo market will increase as 150 new projects are planned in south Florida with about 23,000 condos coming up for sale.

I specialize in Miami Real Estate , in particular Downtown, Brickell, Midtown, Coconut Grove, Coral Gables, South Beach & surrounding areas.  I value technology, communication & your time.  If you would like to meet with me regarding a purchase or sale of Real Estate in Miami, you can contact me on my cell 786-663-4382 or at paula@greatmiamihomes.com.

Greatmiamihomes.com seeks to keep the public informed about Miami real estate market trends , new development projects, neighborhood information and, of course, great homes and condos for sale in Miami!

PAULA BARRERA

A modern agent for the modern client.

786.663.4382

Votantes eligen reurbanizar la zona frente a la bahía en Coconut Grove

Como residente de Coconut Grove, creo que esta noticia resulta interesante para la comunidad. A pesar de que los pesimistas creen que va a convertir a Coconut Grove en un ambiente comercial similar a Bayside con mucho tráfico, creo que la reurbanización del área de 7 acres frente a la bahía destacará la historia de la aviación de Coconut Grove con la restauración de los dos hangares de Pan Am, modernizará la zona a través de una nueva y elegante área de tiendas/comedor, proporcionará opciones de estacionamiento alternativos, atraerá a más residentes y visitantes a los parques/áreas verdes (también dispuesto para su revitalización), y creo que también mejorará el carácter viejo y bohemio de Coconut Grove.

reurbanizacion de la zona de la bahia de Coconut Grove

 

La gente vendrá a comprar en el nuevo distrito y con sólo unos pocos restaurantes en la zona frente a la bahía, caminarán a Cocowalk o probarán los restaurantes que están a lo largo y cerca de la avenida principal, como Lulu’s, Greenstreets , The Sandbar, Le Bouchon , Calamari , Jaguar, y otros más. Esta inversión en la costa de Coconut Grove aumentará el interés en la zona y potenciará a las tiendas y a los restaurantes locales. Con todo lo que ocurre en Miami – la explosión del área del Upper East Side/Edgewater, el nuevo Museo de Ciencia Frost junto con el Museo de Arte Perez en el centro de la ciudad, los planes para la reforma total del centro de convenciones de Miami Beach – Miami está experimentando un renacimiento, y personalmente, creo que es hora de que Coconut Grove pase de ser un diamante en bruto a una valiosa joya pulida, preservando su historia y raíces bohemias.

Haga clic aqui para leer mas sobre el asunto.

Me especializo en las bienes raíces de Miami, en particular en Downtwon, Brickell, Coconut Grove, South Beach y otras áreas circundantes. Valoro la tecnología, la comunicación y su tiempo. Si desea ponerse en contacto conmigo acerca de una compra o una venta de un inmueble en Miami, puede comunicarse conmigo al 786-663-4282 o a paula@greatmiamihomes.com.

Greatmiamihomes.com se encarga en mantener al público informado sobre las tendencias del mercado inmobiliario de Miami, el desarrollo de proyectos, información de los vecindarios, y, por supuesto, fabulosas casas y condominios en venta en Miami.

PAULA BARRERA

Una agente moderna para un cliente moderno.

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How will the changes in Flood insurance affect the Miami real estate market?

You may have heard the news: flood insurance rates are going up. Will this affect the Miami Real Estate market?

On October 1, 2013 the following changes were announced:

Historically, flood insurance was subsidized by the federal government (used to cost the government about 15 Million and has increased to about 37 Million a year in federal funds), but with recent flooding events and government budget issues, the government will no longer subsidize flood insurance.

New policies will have the higher rates effective immediately.

You should STILL get flood insurance if you are in an “X” zone – 30% of flood insurance claims are in flood zone X

 

 

 

 

 

 

 

 

 

For existing policies, there will be increases of 25% for high risk zones over a 4 or 5 year period and 20% for moderate risk zones until the policy reaches what a new policy would cost according to the flood zone maps.

FLOOD ZONES:

AE, AH, AB, V & VE are high risk zones – homes in these zones will now start paying the new, higher rate because the federal government will no longer subsidize part of the flood insurance policies in these zones.

Flood zones X, B & C do not require flood insurance.

Click here to check on your Flood Zone in Miami Dade County.

These changes should not affect condos

These changes come as a result of the Biggerts-Waters Reform Act.

The following videos will help you understand the new changes:

Getting to know Flood Reform

Basics of Flood Reform Laws

Do not let your policy lapse or it will automatically go to the new higher rate.

Investment or second homes will go to the new rates immediately.

Number of homes affected by the changes in flood insurance rates in different areas of Miami Dade County area:

Coral Gables 477

Cutler bay 302

Doral 0

El Portal 26

Key Biscayne 2,705

City of Miami 5,561

Miami Beach 22,259

Palmetto bay 150

Pinecrest 72

South Miami 61

West Miami 0

Unincorporated Miami-Dade County 7,572

Source: Florida office of insurance regulation

How will this affect the Real Estate market in Miami, FL?

I believe it will NOT have dramatic impact. However, I do foresee a higher demand for homes NOT located in a flood zone.  For home buyers, for example, the price differential between having an “X” based flood insurance cost vs. an “AE” flood insurance cost can make the difference on whether or not the buyer is approved for a mortgage.  Mortgage lenders REQUIRE that a buyer obtain flood insurance if the property is in a flood zone.  Buyers who qualify “by a hair” may not qualify anymore if they have to have a higher flood insurance rate.

Alternatively, there may be scenarios where a longtime homeowner on a fixed income can no longer afford their home if their flood insurance rate goes up a couple thousand dollars per year.  In instances where homeowners can no longer afford the insurance on their home, we will see some homes in flood zones come on the market for sale this year.

West Miami and Doral should not see an effect from these changes and areas on a ridge, such as Coconut Grove, west of Bayshore Drive should be ok as well. (Refer to link for flood maps above, if in doubt about your flood zone).

These changes will undoubtedly affect the market some, but I do not believe the impact will be dramatic at this time, since there is a very high demand for homes in Miami combined with only a four month inventory AND there is plenty of local and international interest in our market.

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How is the Miami, Florida Real Estate Market doing?

People ask me about the Miami Real Estate market all the time.  First, allow me to explain a simple market indicator: INVENTORY.

Residential Real Estate Inventory: a. the number of residential properties on the market or b. the number of months it would take to sell out of residential property if properties continue selling at the current rate and there is no increase in the number of properties placed on the market for sale.

For the purposes of this article, we will focus on definition b.

If there are 12 properties on the market, and they are selling at a rate of one property per month, the INVENTORY in that market is 12 months.  Is that a good market indicator or a bad market indicator? Read on to find out.

Healthy Market with stable values: 6-9 months of inventory

Market that is seeing or will see value APPRECIATION: less than 6 months of inventory

Markte that is seeing or will see value DEPRECIATION: more than 9 months of inventory

Our hypothetical market with 12 months of inventory will be seeing values DEPRECIATE.

The Real Estate Market in Miami (or Miami-Dade County as it is technically called) has had some radical changes over the past 7 years.

APRIL 2005 Miami’s Single Family Home market had just under 4 months of inventory (lowest inventory)

JANUARY 2008 Miami’s Single Family Home market had 43 months of inventory (highest inventory)

OCTOBER of 2009 Miami’s Single Family Home market had about 11 months of inventory

OCTOBER of 2010 Miami’s Single Family Home market had about 9 months of inventory

OCTOBER of 2011 Miami’s Single Family Home market had about 6 months of inventory

OCTOBER of 2012 Miami’s Single Family Home market had about 4 months of inventory

Inventory Plummeted Over the last 4 years

HOW ABOUT THIS YEAR?

2013: Clearly, the Real Estate market has recovered from the 2007 – 2009 collapse.  2013 has seen appreciation of up to 20% in some areas as well as a steady inventory of about 4 months.  This is an indicator of an appreciating market until we see an oversupply. Currently there are about 20 new buildings breaking ground in the Brickell/Downtown area.  The ones that have commenced pre-constructions sales have already sold out with the exception of the luxury penthouses in the millions.

The examples used in this article reflect sales inventory of SINGLE FAMILY homes.  Stay tuned for the stats on Condo/Townhouses and neighborhood breakdowns.  Until next time!

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Análisis del Mercado – Como el Inventario Afecta el Precio

Como parte de nuestro esfuerzo de conseguir la información mas actualizada para nuestros clientes, hemos estado revisando el inventario actual en el Condado de Miami Dade periódicamente y grabando los números para compartir con todos ustedes. Por lo general, cuanto mayor sean los meses de inventario, menor será el valor de las propiedades porque es lo que llamamos un “Mercado de Compradores” en el cual los vendedores necesitan valorar sus propiedades en forma competitiva para interesar a cualquier comprador por lo que hay tantas opciones.  Cuando ocurre lo contrario y los meses de inventario son bajos, se le llama “Mercado de Vendedores” porque los precios suben cuando los compradores tienen menos opciones de las cuales elegir. A continuación podrá ver el inventario actual de viviendas familiares y condominios (apartamentos) para todo el Condado de Miami Dade.

Solas, las graficas incluidas en la parte superior de este blog solo nos pueden decir como esta el mercado ahora pero no indican que podría pasar en los meses que vienen. Sin embargo, usando el Servicio de Listado Múltiple (MLS) a nuestra disposición, nosotros hemos grabado los números de inventario a largo plazo para ver que indicaciones hay para el futuro y que tipo de pronostico le podemos dar a nuestros clientes.  Después de nuestra actualización mas reciente, notamos una tendencia importante para compradores y vendedores de inmuebles.  A continuación usted vera que los meses de inventario han disminuido bastante desde el año pasado, tanto en las viviendas unifamiliares como en los apartamentos/townhomes y nos estamos acercando a un inventario similar a el que teníamos en el 2006, que es considerado “la norma.” ( el aumento de inventario durante las vacaciones de Diciembre y Enero es normal porque hay pocas compras durante esa parte del año.)

La reciente caída en el inventario sirve como indicador de lo que podemos esperar en los próximos meses.  Debido a que podría continuar la caída de inventarios, los bancos que tienen varias propiedades embargadas (reposeídas) conocidas como ejecuciones hipotecarias (foreclosures) podrían empezar a ponerlas en el mercado poco a poco, en cuyo caso podríamos ver un aumento en el inventario en los meses que vienen.

Por el momento, como no se sabe con certeza que harán los bancos, la caída de inventario que estamos viendo ahora significa cosas diferentes para diferentes tipos de compradores y vendedores.

Compradores de Vivienda por Primera Vez o Compradores con un Préstamo: Si usted esta buscando en el rango de precio de menos de USD 150.000, dependiendo de la zona, lo mas probable es que estará buscando un hogar por un largo tiempo ya que los inversionistas que compran en efectivo están haciendo ofertas muy por encima de los precios de lista y por lo tanto consiguen la mayoría del inventario con precios irrisorios.  Nuestro consejo es que considere muchas opciones diferentes a la vez , evite el apego emocional a cualquier propiedad (la paciencia es clave!) y que actúe rápido cuando vea una propiedad que le interesa recién puesta en el mercado.

Inversionistas que Compran en Efectivo: Si usted esta invirtiendo en viviendas unifamiliares o apartamentos, tenga en cuenta que la competencia por las propiedades de precios bajos se ha intensificado con la disminución del inventario.  Las propiedades entran bajo contrato en cuestión de días (o, en algunos casos, hasta horas!) y usted tendrá que tomar decisiones sobre las propiedades tan pronto salgan al mercado.  Además, los agentes están recibiendo tantas ofertas sobre las propiedades de precios bajos que usted tendrá que hacer ofertas bastante por encima del precio de lista solo para que sean consideradas.  Esto es especialmente cierto para las propiedades de menos de USD 100.000.

Compradores de Lujo: El inventario de propiedades de lujo no esta tan bajo como el inventario de las propiedades con precios bajos y no se tiene que preocupar tanto por la competencia de inversionistas en efectivo porque no hay muchos en el rango de precio de lujo.  Aunque busque comprar en efectivo o con un préstamo, no se enfrentara a tanta competencia y por lo tanto no debería tener dificultad encontrando un hogar rápidamente.

Vendedores en el Mercado Económico (Menos de USD 150.000): Debido a que el inventario en este rango de precio esta disminuyendo, podría estar en su mejor interés mantener su propiedad por unos meses mas (al menos que tenga que vender por alguna razón) porque parece que nos estamos alejando del “Mercado del Comprador.” Si seguimos observando la disminución de inventarios en los próximos meses, los vendedores en el mercado económico podrán poner sus propiedades en el mercado por precios mas altos de lo que pueden hoy en día porque los compradores tendrán menos opciones de las cuales elegir.  Sin embargo, si los bancos empiezan a poner en el mercado mas de las ejecuciones hipotecarias (foreclosures) de las que se han apoderado, podría ser un largo tiempo antes de que usted pueda poner su propiedad en el mercado y tenga la posibilidad de recuperar el dinero que usted alguna vez le invirtió.

Vendedores de Rango Alto/Lujo: Debido a que el inventario en el rango de lujo sigue siendo alto y no parece indicar una disminución significativa en los próximos meses, los compradores de lujo tienen bastantes opciones para elegir y es por esto que los vendedores deben poner las propiedades en el mercado con precios competitivos si desean vender rápidamente.  Por supuesto, precios competitivos varían según la ubicación, el tamaño y la condición de cualquier propiedad por esto es importante analizar cuidadosamente las ventas recientes en su vecindario antes de poner su hogar en el mercado.

En Miami, porque tenemos un gran mercado de bienes raíces, 6-9 meses se considera “la norma” en la que los precios no aumentan ni disminuyen. Para obtener más información sobre el mercado de Miami, solo llámeme o mándeme un mensaje. Siempre estoy disponible para responder sus preguntas.